8月23日，2018中国众创空间特色发展大会在京举办，优客工场创始人毛大庆出席本次会议并发表演讲。创头条作为本次活动的主办方进行全程报道。（更多精彩内容戳这里→2018中国众创空间特色发展大会）

演讲中，毛大庆谈到了众创空间员工队伍多元化、空间灵活化、创新的文化、数字化的驱动、办公智能化等十大趋势。

毛大庆还重点强调，共享办公一定要是这四个行业的组合：连锁店行业、房地产相关、互联网业和金融行业。

以下为演讲实录（略作不改变原意的删改）：

特别高兴跟同行来参加关于特色众创空间的分享，我好久没参加这么多同行的讨论会了，所以今天还是做了点准备。

确实我觉得今天这个主题特别好，作为一个这么庞大的创新体，一个科技服务生态的成熟，其实代表着各家未来的科技竞争力的成熟。在谈科技创新的同时，更重要的是培育一个扎扎实实有生态、有结构、有特色这样一个科技服务业。

今天我是代表我们众创空间的一个形态——共享办公，我一直认为共享办公是众创空间的有机组成部分，但并不是众创空间的全部，众创空间应该有更多特色的生态，所以今天谈特色非常好。

    今天在这儿分享一下过去3年半时间里面，优客工场所代表的众创空间里面的共享办公里面的一个特色，谈谈我们自己的看法。

    刚才志宏主任谈到三点，今天我们的介绍也是这个结构，叫“基础在服务、核心在企业、关键在科技”。我想这三点可能是我们在做这个行业的时候一个非常自然的思考路径。

    首先是服务，这个服务里面，我认为众创空间里面的共享办公，对企业服务和科技服务实际上是用两句话就说得清楚的：

    1、线下服务楼宇经济，空间即服务。

    2、线上服务企业成长。

   这是我们一直以来的商业模式创新上在不断思考的。

首先空间即服务。我想众创空间，尤其是共享办公，不能离开空间的研讨。空间里面涵盖背后大量的企业生态跟企业发展趋势的变化。

非常有意思的是，在一个月以前，几家机构分布发布了全球企业不动产的发展趋势，在这儿我想从不动产的空间发展和空间科技发展的角度，跟大家切入来谈谈众创空间相关的一些话题。

    这十大趋势非常值得关注：

    一、员工队伍的多元化。无论是创新企业还是传统企业转型，还是新兴经济体，都不可忽视和不能不面对的就是员工队伍的多元化。当90甚至00后一代员工在进入职场后，他们对空间的要求是在发生巨大的变化。流动性、临时性员工队伍正在推动企业不动产的快速变革。在第三空间办公的现象越来越明显，当明年5G越来越快以后，其实固定办公的人数会越来越少。所以众创下的共享办公实际上是从人开始发生变化的。

    二、空间灵活化。当人移动以后，空间的要求越来越灵活，灵活办公空间比例在企业不动产的资产组合里面讲持续成长。一些专业机构的调研，54%的员工，每月在家办公一次，60%以上的员工，特别是互联网公司和互联网+公司的员工，利用外部联合办公和他们的企业认为对于他们员工的参与度有着重要的影响。

    三、创新文化。企业间新的合作方式正在改变企业的创新机制。企业之间的跨界合作、撮合交易和多企业组成新企业这样的趋势已经越来越明显，在优客工场里面，我们两家入驻企业跨地通过我们的APP平台认识以后，组成第三家企业的这样一个案例，在优客工场里面起码可以抓到的案例已经50多宗。

    四、数字化驱动。集成化的科技和生态系统将进一步提高企业的绩效，无论是传统企业，包括大量的房地产的物业公司，房地产公司，用大数据形成客户定制化的服务等。数据集成将成为未来企业对不动产需要一个重要的趋势，所以众创空间的发展，特别在我们共享办公里面的空间硬件科技硬件领域里将变得越来越重要。

    五、智能化。空间能不能智能化？空间能科技化？中国的众创空间能不能领先于世界？非常取决于我们的众创空间的开发者，众创空间的管理者和运营者，能不能大力的引入科技能力？科技越好的众创空间，越能够吸引好的头部企业的入驻。我们在过去的半年跟联想在做整个空间的全集成化的设计跟研发，我想一个后台，一个数据沉淀池，一个智能服务的分析池，对于一个智能空间的支持是非常重要的。

    六、企业自适应化。大量企业级用户对于众创空间的需求，更重要的是他们希望企业进入以后，能够自适应创新文化，自适应跨界交流，自适应企业家的撮合交易方式。这是众创空间对于企业文化发展，跟企业适应新的数据时代到来一个非常重要的帮助。我们谈到众创空间的升级，大家要知道众创空间远远不是利用城市闲置不动产，改几个破房子，弄点桌子租给企业就结束，能不能让众创空间帮助企业融入新的科技发展？我想这是非常关键的。

    七、智能前瞻性。各大企业都在关注员工的再教育、再培训，希望员工的技能能够适应未来科技的发展。众创空间在员工培训、跨界交流、企业教育等等方面都将发挥更多的作用。

    八、关注健康。创新等于文化创新力和幸福力的组合，这个幸福力其实是员工的健康，这个健康也远远不是身体健康，让员工获得心理健康是极度重要的。

    众创空间、联合办公这种模式对于释放企业员工的高压力，高颜值的、高快活度的、高娱乐化的空间，让高压力的员工在里面办公的时候，很容易释放心理压力。

    九、人性化。联合办公是不是能够让空间做到人性化？人们进来能不能得到2%、3%、10%的心理放松，大家能不能在自动空间里实现高高效的服务，这都是众创空间需要考虑的内容。

    十、社群化。我们统计了一下，2017年全国的优客工场承接了一万多场社群的活动。其实共享办公和众创空间是楼宇经济的再升级、再创造，这里面对社群的承接和释放他们的激情是非常有作用的。

    今天的社会组织出现了第三组织：

    第一组织是企业；

    第二组织是行业协会和专业机构；

    第三组织就是社群。他们对于社会的影响、行业的推进、经济的促进和人之间交流，有着非常重大的作用。

再看看共享办公作为众创空间的一个强大的生态补充。四个维度共同促生了这个行业的发展。

1、共享经济已经越来越随着科技数据、移动互联网的发展深入人心，无论是住宿、交通、教育服务、旅游、医疗等等的都在各种方面。

    2、存量地产。中国160万亿平方米的存量间，将来是城市内容空间孵化的一个重要战场。

    3、科技支撑。无论张主任、颜教授都谈到科技支撑，科技支撑是使得中国众创空间特别是共享办公领先于世界的一个重要的抓手。线上社区、智慧建筑、云计算服务企业，特别在企业间的撮合交易，将来会产生非常大的作用。

    4、资源优化。

    增值服务，在共享办公发展初期是比较弱的，大家一致认为共享办公是做房地产生意的，这几年以来，增值服务的速度，复合增长率面积比收入规模都来的要快，这个斜率是非常陡的，各头部企业都在不断的发掘众创空间在企业服务上收入的增长。

   无论是中国的共享办公行业，还是美国的共享办公行业，都有一个共同的测算数据，共享办公对于企业的成本节约是非常明显的。这是共享的力量。

总结一下，改变未来办公的新模式，一定有一个选项是共享办公，共享办公对大企业的节约是人大企业不必长期持有弹性需求的面积，让小企业获得一站式的服务，我想这是共享办公在众创空间里面的贡献之所在。

特别提出，2019年的1月1号，国际新的会计师准则将要施行，第16项，专门叫租赁，关于租赁里面的描述有一句话，叫做会计师新标准要求各企业在资产负债表中直接披露这个企业自身的房产跟其他重大重大资产租赁债务，意味着原来企业对于办公室的租赁在表外所有的成本都将移入表内，这个对企业的资产负债表将有重大的影响，这一点上共享办公会给企业减少资产负债表的负作用有重大的帮助。在最近四大会计师行对企业的走访中，由于这项会计师准则的使用，大型企业愿意用共享办公，91%的企业将准确考虑用众创空间。

    共享办公行业是这四个行业的组合：

    1、连锁店行业，刚才颜老师提到了连锁经营，当你经营一个众创空间里面的共享办公，如果你没有优质的连锁店人才，你是非常难做好的。

    2、房地产相关，房地产在这里面必须有一些懂房地产的人。

    3、互联网业，这是一个非常明确的互联网服务业，所以如果我们这里面不能有很好的互联网的CTO，没有它的产品架构师，这个联合办公是做不好的。

    4、金融行业，房地产金融，包括企业的融资、FA业务，包括企业的服务，企业的服务业的人才。

    这四波人组成一个共享办公的公司，才有可能成为一个好的运营商，这也是今天我想在这儿跟大家要提示的。

    这张表今天毫不保留给大家看一下，这是我们的行业秘密，这是我们3年半对优客工场行业发展，我们自己发展最后制定的成长战争地图。办公室租务不谈了，中间这一块，就是众创空间提供的增值服务到底增值什么服务？哪些地方能为我们带来增值服务、企业服务，同时带来收入的增长，这里面分了三块，基础服务、人才、设备租赁、空间注册。尤其是推广营销服务，是联合办公里面收入的重要来源，包括自媒体、广告、撮合交易，以及数据和流量支撑。另外包括2C的服务，投融资服务、培训融资服务、资金对接等等。

    到了上游增长，共享办公室产业园区非常好的拼图补充，所以我们现在跟很多园区在合作，帮助他们做微园区的设计改造。现在优客工场我们正在向微园区发展，我们定义从5000平米、1万平米的主力店的单位店，这是我们联合办公的单位店，我们正在向3万、4万平方米微园区紧凑园区发展。所以我们讲下一个产品线会推出微园区，我们会成为这个小型店、中型店、主力店、微园区，未来我们向共享办公和园区之间形成无缝对接。所以上游形成微园区，另外我们有自己的设计院，有自己的施工单位，将来会向城市空间输出特色空间的设计师一体化服务。另外我们有一个公司专门做楼宇托管，签约面积已经超过了20万平方米。今天优客工场的管理面积，50万是我们的自营店、20万是我们的输出店。

    这是我们过去3年办极速发展，现在进入了40个城市，超越了190多个社区，祖国大地我们可以到处看见优客工场，最高到了拉萨，最西到了乌鲁木齐，最北到了呼伦贝尔，都有优客工场，这一条可能是今天共享办公幅员最辽阔的企业，这是我们特别骄傲的一点。

    我们设置了5条产品线，这个是服务的分类，我们把我们服务分成三大块：

    1、空间硬件服务。

    2、第三方交易服务。

    3、自己投资和孵化了40家公司，从知识产权保护到人力服务、法务服务、传媒服务等等，更好的帮助我们企业的需要。

刚才主任谈到了核心在企业，这条我特别认同。在过往的3年多，我们服务的企业有些数据，科技部公布的164家新独角兽企业，44家在优客工场。

    最后谈谈科技，关键在科技，科技是非常重要的。我们在智能合约方面，希望让企业和入驻企业最快捷的签约、收费，以及包括得到我们最快捷的服务，所以建立了人与企业和空间的关系。这个空间的租务管理系统智能化，优先级我们设立了企业跟企业之间的关系。要形成空间跟人的合作，就是IOT跟智能化。国内有很多做联合办公智能化的公司，我们认为需要有一个完整整合的后台平台，才能真正做好智能化的服务，所以最终我们选择了联想，因为联想它的生产力不谈，后台服务力非常强。我们光开发智能化办公室不可以，如果没有一个长尾的服务平台，是非常难维护好的。最终的目的形成大量的数据沉淀，最后完成我们精准对企业的服务。

    这个就是我们优先级结构的组成，形成了需求方、服务方一个完整的生态链。这是我们对IOT和智能化办公室一个完整的设想。这张图就是我们对未来智能办公室的构想，我们正在一个一个去实现这个智能模块。当实现完了以后，这个空间是一个智能硬件，而并不是一个办公室。

    最终做完这些以后根本目的是海量的数据在我们后台的沉淀，任何一个智能化的设备都是一个传感器，传感器的密度决定了智慧城市的能力，所以我们现在把传感器全部都用上，让传感器形成漏斗，让数据全部流入我们后台的数据分析平台。

    最终我们的构想是形成一个稳定的三角结构，我们通过互联网跟AI形成数据的收集漏斗，我们通过IOT、智能化帮助数据沉淀和数据分析，最终希望形成一个智能化的企业商业社交平台跟企业的搓洗交易平台。

    我们设想优客工场会是一个像华北电网这样一个大型供电机组，上面未来会形成小型供电机组，把这链都插在大型供电机组上，未来会形成一个庞大的供电电网，这是我们对优客工场未来产业设计的一个构想。

    这些都不谈了，我们定制化服务、定制化办公的做法，以及我们一些严选，包括智能家具、供应链等等。这是我们向大学输出的课程，这是我们优客讲堂，我们跟16所大学合作，向他们大学输出创业客，我们入驻企业优秀的创始以人他们的案例形成大学教材，在大学里面进行创业课的输出，这个我们后面会搞的很大。

    这是我们投资孵化的公司，这是我们跟房地产企业的合作等等，这也是我们今年上半年并购的5家有特色的地方性的，和比较有特点的共享办公。

    所以就讲这么多，耽误大家时间了，我想一次行业分享也挺不容易的，我想尽可能把话都说清楚，谢谢各位！