作者 | 沉舟

创头条获悉，2020年11月4日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行解读了北京自贸区四大关键词及其将对北京写字楼市场带来的影响。

北京自贸区实施范围为119.68平方公里，涵盖了三个片区，为了形成优势互补且不构成内部竞争，三个区域的功能定位和主导产业各不相同。

科技创新、服务业开放、数字经济、京津冀协同发展是此次北京自由贸易试验区总体方案的四个重要关键词及亮点，在一定程度上反映出北京发展自由贸易试验区的优势和未来发展方向。

根据自贸区实施范围涵盖的三大片区，辐射到写字楼市场的主要商圈有中央商务区、中关村、北京经济技术开发区和通州。

图表来源：戴德梁行北京写字楼第三季度报告 

其中，中央商务区写字楼存量占比最高，占全市写字楼市场总存量的24.2%。短期来看，2021-2022年，中央商务区新增供应仅为9万平方米，市场将主要以存量去化为主，随着疫情的有效控制和租户需求的稳步提升，商圈内租金和出租率下降的局面将得到有效缓解。

长期来看，随着中服地块新项目的入市，中央商务区空置率将被推高，同质化竞争很可能致使业主采取降低租金预期的方式来吸引租户。未来，随着自贸区政策实施的逐步深入和金融业扩大开放的持续执行，将为跨境金融、数字金融企业迎来更多发展机遇，中央商务区写字楼租赁市场需求将得到进一步提升。

除此之外，中关村、北京经济技术开发区和通州商圈占全市写字楼市场总存量比分别为9.1%，5.2%和0.7%，这四大商圈共占写字楼总体量的40%。

未来，北京经济技术开发区商圈写字楼市场无新增供应入市。短期来看，市场租金和空置率将继续保持现有水平。长期来看，随着自贸区高端产业的片区定位和大兴国际机场的启用，商务服务、高端制造业、生物技术和大健康等产业将持续发展，将为北京经济技术开发区写字楼租赁市场带来更多发展机会，届时整体商圈空置率有望呈下调态势。

通州商务区将继续以聚集金融、高端服务业为重点，未来将成为北京写字楼市场的主力商圈。同时随着金融企业在通州区的大量聚集，也将带动其他相关产业进驻通州。

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